《DL物业服务公司经营业务纳税核算案例》说明

本案例项目是“河南省研究生教育改革与质量提升工程项目”的资助项目，为河南省专业学位研究生精品教学案例项目（立项编号：YJS2021AL094）。项目负责人为梁长来，项目团队成员包括：王佳、胡公启、陈亚林、刘建强。

本案例项目是针对税务专硕《中国税制》课程编写的专题教学案例。随着经济社会发展，物业服务行业经营范围日益扩大，业务类型不断增多，收入来源广泛，与此对应的是营业税改征增值税后，增值税项目扩大，税率档次也增加很多。这些都为物业服务公司经营业务纳税核算带来很大困难。为了使学生们系统理解物业服务行业的纳税核算与会计处理，本项目团队与河南德邻物业服务有限公司进行产学合作，基于公司实际业务编写了本案例项目。

本案例项目结项报告包括《DL物业服务公司经营业务纳税核算案例》和《物业服务企业经营业务纳税核算指南》两部分内容。《DL物业服务公司经营业务纳税核算案例》是基于实际物业服务业务，进行财务和税务分析，进行纳税核算和会计分录，通过案例指导学生学习会计知识和税务知识，锻炼学生纳税核算能力。《物业服务企业经营业务纳税核算指南》则是在纳税核算案例的基础上，为学生系统梳理物业服务行业进行纳税核算时需要关注的处理要点，以及学生从事具体业务的纳税核算时需要掌握的税收知识和会计科目知识，相当于是一份工作指南，同时也是一套物业服务行业纳税核算知识体系总结。

DL物业服务公司经营业务纳税核算案例

摘要：物业服务企业的业务类型多，收入来源广，在增值税的税务处理中要区别其业务类型的差异，确定其适用的税目与税率。在税务会计的处理中，还要正确设置会计科目并进行归集。正是物业服务企业业务类型多元化及其增值税项目繁多，使得学生在学习中面临着不少的困难，本项案例研究以实际业务为例，不仅指导学生如何对不同物业服务业务进行会计分录，也指导学生如何进行纳税核算。同时，为了梳理和总结本项案例的所讲授到的知识，研究团队又在案例的后半部分提出了物业服务公司经营业务纳税核算指南，以帮助学生从整体视角系统理解物业服务行业的税收处理知识。

关键词：物业服务 增值税 纳税核算

一、物业服务行业发展及其业务多元化

物业管理，是指物业服务企业依照与业主委员会或物业产权人的物业服务合同约定，对物业共用部位、共用设施进行维修、保养、管理，维持物业管理区域的清洁和秩序，并藉此收取服务费用的服务活动。中国内地的物业服务市场最早源自于香港，1981年由香港引入深圳，至今已经发展了40年。伴随着内地房地产市场的大发展，物业服务市场也进入了繁荣时期。根据《2022年中国物业服务百强企业研究报告》数据，位于前10名的中国物业服务企业管理面积均值为3.55亿平方米，市场占有率达到12.84%，由此可以推算出全国委托物业服务管理的建筑面积达到276.48亿平方米。位于前100名的物业服务企业营收总值达到1340亿元，其中位于前10名的物业管理企业营收总值为1077.8亿元，集中度高达80.43%。这些数据表明，我国物业服务行业是一个大市场，发展潜力很大，同时也表明本市场已经形成了一个集中度非常高的市场，数量众多的中小物业服务企业营收总额并不多。

随着城市化水平的日渐提升，一方面物业行业已经从传统的管理，向为居民提供专业化、定制化、人性化服务的方向迈进。另一方面物业服务的领域不断扩大，涵盖了政府机关、企事业单位、园区、旅游景区、市政等众多公私部分，在人们的现代生活中扮演着越来越重要的角色，物业服务行业与人民美好生活需求息息相关。

当前，物业服务业务类型多样化，在传统的保安、保洁、维修等业务基础上，衍生出多种增值服务及专业化服务。《2020年中国物业管理行业研究报告》中列出当前我国物业服务业务类型如下图所示。（因项目过长，完整版请参见附件）